Входить лоджія в загальну площу квартири: як враховувати при купівлі житла

1 Законодавча сторона питання
- 1.1 Спірні моменти
- 1.2 Що відбувається на практиці
2 Права покупців
3 Судові розгляди
4 Приклад з життя

Не бажаючи придбати квартиру на вторинному ринку, і поставивши собі за мету придбання житла в новобудові, багато клієнти відчувають труднощі в офісах будівельних компаній при спробах прочитання креслень з плануванням.

Зокрема, навіщо застосовуються ті чи інші коефіцієнти.

Визначення вартості лоджії згідно з чинним законодавством

Давайте пройдемося по всій ланцюжку, щоб з’ясувати, звідки ж беруться незрозумілі для сприйняття цифри, і немає тут злого умислу забудовника, який намагається отримати більше грошей від продажу квадратних метрів житла, ніж фактично купується покупцем.

Зміст

Законодавча сторона питання

Щоб розібратися, за що ж береться та чи інша сума продавцями житлових метрів, озброюємося двома нормативними документами:

Житловим Кодексом Російської Федерації від 1 березня 2005 року;

СНиП 31-01-2003 «Будівлі житлові багатоквартирні».

Житловий кодекс РФ

Застереження: у зв’язку з введенням Федерального Закону Росії від 30.12.2009 р. № 384-ФЗ, ряд положень, які діяли до цього, втратили чинність.

Слід розуміти, що у своїй роботі будівельні компанії та Бюро технічної інвентаризації, які проводять заміри вводяться в експлуатацію об’єктів, використовують безліч внутрішніх документів та інструкцій.

Однак, Житловий кодекс РФ є Федеральним законом, тоді як інструкції відносяться до числа підзаконних актів, і в разі спірних, а іноді і суперечливих моментів, більшою юридичною силою володіє РК.

Отже, що ж трактують вищезазначені законодавчі акти та нормативні документи:

З статті 15 ЖК РФ, зокрема пункту 5, ми дізнаємося, що загальна площа житлового приміщення, яку отримує у володіння покупець житла в новобудові, являє собою суму площі всіх частин такого приміщення разом з допоміжними приміщеннями, виключаючи балкони, лоджії, тераси і веранди.

З СНиП 31-01-2003 ми дізнаємося, що загальна площа квартири, яка є власністю мешканців після здачі будинку в експлуатацію, розраховується по лініях зовнішніх габаритів (зовнішні сторони стін) квартири.

Поверховий план забудовника

Крім того, будівельна організація може використовувати для внутрішнього користування і старий СНиП 2.08.01-89*, який вимагав визначення загальної площі житлового будинку, що здається в експлуатацію, як суму загальних площ квартир всього будинку.

Спірні моменти

Як видно з вищенаведеного, спірні моменти виникли через зміни у законодавстві.

Але на практиці, все відрегульовано підзаконними актами та внутрішніми інструкціями, які недоступні пересічним громадянам для ознайомлення:

Різниця в показаннях загальної площі об’єкта, виходячи з даних за проектом будівельної організації і за даними БТІ, проводить виміри кожної квартири і будинки в цілому відображається довідково.
Ця цифра повинна бути присутньою і в техпаспорті на квартиру;

Теоретично, загальна площа балконів, терас, веранд і лоджій, яку в документації довідково зазначають фахівці БТІ, разом із загальною площею квартир повинна відповідати проектним величинам.
Звірка даних – також компетенція двох організацій.

Що відбувається на практиці

При дотриманні вимог, визначених законодавством Російської Федерації, при визначенні загального житлового метражу квартири, площа лоджії не включається. Але це не означає, що забудовник просто «дарує» будівельні конструкції своїм пайовикам.

Законодавчо передбачено, що складаючи договір пайової участі, при розрахунку загальної вартості відносно балконів і лоджій необхідно застосовувати понижуючі коефіцієнти.

Підписання договору пайової участі

Відповідно, якщо в додатку до договору пайової участі на плані житла буде вказана площа лоджій, балконів і терас, то в розрахунку вартості цих величин повинні бути застосовані коефіцієнти.

Зокрема:

Для лоджій – коефіцієнт 0,5;

Для терас і балконів – 0,3;

Для веранд і холодних комор -1,0.

Схема планування квартир до типового договору забудовника

Часто в договорі дольової будівництва балкони і лоджії зазначаються схематично, проте в додатку забудовник зобов’язаний вказати загальну площу. Наприклад, якщо площа лоджії, виміряна за зовнішнім сторонам дорівнює 4 кв. метри, то з покупців оплату за неї можна вимагати виходячи з розрахунку: 4,0х0,5=2,0 кв. м.

Права покупців

На практиці, коли мова заходить про обчислення загальної вартості продажу житла в новобудові, то не всі будівельні компанії повідомляють учасників пайового будівництва (покупцям) ті чи інші нормативи.

У разі якщо в додатку до договору пайової участі (а попросту — купівлі-продажу) площа лоджій порахована:

з коефіцієнтом 0,3;

або навіть один до одного (1/1);

то наявні порушення законодавства РФ у частині обмеження прав покупців шляхом навмисного введення в оману.

Нерідко, недобросовісні забудовники прикриваються різним трактуванням законодавчої бази, вводячи в оману пайовиків. Наприклад, що БТІ керується своїми нормативними документами, що житлова площа не включає в себе ряд приміщень, однак їх метраж оплачується і т. п.

У разі, якщо ви стали жертвою подібної ситуації, і заплатили за договором пайової участі більше, ніж згодом виявився метраж житла згідно отриманого з БТІ технічного паспорта, то за захистом своїх інтересів слід звертатися в судові інстанції.

Закон у подібних ситуаціях завжди на стороні споживачів, оскільки:

Обміри площ проводяться без його участі;

Добросовісний набувач не зобов’язаний платити за чужі помилки, пов’язані з правильністю здійснення обмірів;

Відповідальність за неправильний розрахунок покладається на виконавців.

Судові розгляди

Вирішення житлових питань в суді

Пайовики (покупців), одержуючи після здачі будинку в експлуатацію документи на придбане житло з БТІ, звертають увагу на різницю в цифрах, яка викликає у них питання.

Для більшості покупців ціна надміру сплачених метрів істотна, щоб її простити, однак, випадки, при яких забудовник з власної волі повертав гроші, вкрай рідкісні.

Єдиний правильний (законний) спосіб повернення – це звернення до суду. Виступаючи в якості відповідача, забудовники нерідко посилаються на застарілий СНиП 2.08.01.-89*, відповідно до якого площа балконів і лоджій входила у загальну площу квартир.

Суд бере до уваги ці обставини, оскільки сторони прийшли до них добровільно в ході виконання договору.

Однак, суд також приймає до уваги, що загальна воля сторін за договором пайового будівництва:

Була спрямована на будівництво та передачу у власність квартири дольщику обумовленої площі;

Фактично ж забудовник передав у розпорядження пайовика площа, розміри якої виявилися меншими, ніж передбачені договором;

Впливати на проведення вимірювань пайовик не мав можливості, так само як і повноважень, відповідно, не повинен страждати від можливих помилок;

Пайовик має всі підстави висувати претензії за договором пайової участі про стягнення надміру виплачених коштів забудовнику у зв’язку з невиконанням ним своїх договірних зобов’язань.

Приклад з життя

Давайте розглянемо таку ситуацію на конкретному прикладі. При підписанні договору пайової участі з будівельною компанією, пайовик розраховував отримати двокімнатну квартиру загальною площею 77 квадратних метрів, включаючи інтер’єр лоджії.

Однак, договір:

Не містив посилань на що застосовуються коефіцієнти;

Не мав викопіювання з поповерхового плану.

Після введення в експлуатацію та отримання техпаспорту БТІ пайовик виявив, що, отримана квартира має площу 72,5 кв. м:

68 кв. м – площа кімнат;

4,5 кв. м – площа лоджії з урахуванням коефіцієнта 0,5;

4,5 кв. м — різниця між фактично отриманим та зазначеної в договорі площі.

Повертати зайво отримані кошти за договором забудовник відмовився, посилаючись на різне тлумачення правил і законів між ним і регіональним БТІ. Зокрема його доводи щодо фактичної площі лоджії у розмірі 9,0 кв. м пайовиків таке пояснення не влаштувало, і вони звернулися за захистом своїх інтересів до суду.

За підсумками розгляду справи, суд задовольнив вимоги позивачів. Крім того, суд вирахував середню вартість 1 квадратного метра конкретного договору, та зобов’язав відповідача повернути надміру отримані кошти за 4,5 кв. м.

Висновки: як бачите, зміни в законодавстві досі неоднозначно трактуються на ринку первинного житла в частині оцінки балконів і лоджій. Однак, судова практика свідчить, що якщо цифри за договором та технічного паспорту квартири розходяться, то кожен пайовик має право вимагати повернення надміру сплаченої суми.